Ryan fann 8. hluta skilvirkari en lágtekjuskattinn

Hingað til hefur þessi þáttaröð horft víða á stríðið gegn fátækt og gagnrýni þingmanns Ryans á almenna nálgun stríðsins og kallað það misheppnað. Hvað hefur gerst á síðasta áratug frá þeirri endurskoðun, sérstaklega með húsnæðisáætlunum. Þrátt fyrir að það hafi verið stofnað árið 1986 sem hluti af skattaumbótum, er lágtekjuskattslán (LIHTC) fyrsta alríkishúsnæðisáætlunin. Eins og ég hef bent á áður, forritið er mjög flókið og erfitt í notkun. Fyrst skulum við kíkja á það sem Ryan fann þegar hann skoðaði forritið. Síðan, í næstu færslu, mun ég lýsa áskorunum sem ég stóð frammi fyrir til að finna bara svör við einföldum spurningum um LIHTC forritið eins og hvaða aðilar hafa notað það í gegnum árin, hvar og hversu miklu hefur raunverulega verið eytt.

Í fyrsta lagi er rétt að taka fram að þú getur fundið flest efni Ryans, en ekki allt á netinu hér. Hins vegar eru margir tenglar á sum fylgiskjölin biluð. En Ég er búinn að búa til tengil á 48 síðurnar um húsnæðisáætlanir og það er það sem ég mun vísa til hér og í næstu færslum. Ég er ekki endilega að taka allt í efni Ryans að nafnvirði, en ég ætla líka að byggja upp úr þeirri vinnu og reyna að fylla eins mikið og ég get um forritin eins og þau eru í dag.

Einfaldasta leiðin til að skilja LIHTC forritið er að það er skattaívilnunaráætlun sem lækkar skatta fyrir aðila sem fjárfesta peninga í húsnæði sem takmarkar leigu venjulega við 60% af svæðis meðaltekjum eða minna. Vélfræði skattavaktarinnar er nógu flókin til að gefa tilefni til embættis og ég gerði eina fyrir nokkru síðan tekur til nokkurra aðferða. Dollarunum sem endar með því að fjármagna eða niðurgreiða húsnæði er á endanum úthlutað til hinna ýmsu ríkja í gegnum svokallaðar húsnæðisfjármögnunarstofnanir (HFA) sem ákveða hvernig og hvar fjármagnið verður notað. Ég mun standa straum af útgjöldum eða útgjöldum fyrir áætlunina í næstu færslu, en húsnæðis- og borgarþróunardeildin (HUD) segir forritið notar „sem jafngildir um það bil 8 milljörðum Bandaríkjadala í árlegri fjárveitingavaldi“ og samkvæmt skjölum Ryans „að því tilskildu að eignin sé áfram í samræmi, fá fjárfestar dollara á móti dollara inneign á móti alríkisskattskyldu sinni á hverju ári yfir tíu ára tímabil. ”

Ryan bendir á að „gagnrýnendur LIHTC nefna oft sem stóran galla áætlunarinnar þá staðreynd að LIHTC verkefni þurfi venjulega að minnsta kosti eitt viðbótarlag af styrkjum til að fjármagna verkefnið. Önnur gagnrýni felur í sér hversu flókið LIHTC er og kostnaður þess samanborið við önnur alríkishúsnæðisáætlanir, sérstaklega fylgiskjöl.

Mín persónulega reynsla sannar þetta. Sem verktaki sem ekki er rekin í hagnaðarskyni notaði eitt verkefnið sem ég vann að mörgum fjármagnsuppsprettum frá skattaafslætti, til ríkis og sveitarfélaga. Í sjálfu sér er þetta ekki vandamál, en margar kröfur frá öðrum fjármögnunaraðilum ríkisins hafa tilhneigingu til að hægja á verkefnum og bæta við tíma og viðskiptakostnaði. Þetta hefur ekkert breyst og ég hef bent á hvernig ný vandamál eins og verðbólga valda því að verkefnakostnaður hækkar sem eyðir niðurgreiðslunni og búa til færri dýrari einingar.

Í kafla sínum um LIHTC ber Ryan forritið óhagstætt saman við kafla 8, forritið sem gefur afsláttarmiða sem hægt er að nota til að leigja í núverandi íbúðum á markaðsverði. Ég held að það sé réttmæt gagnrýni og gildir enn í dag. Eina vandamálið er að fylgiskjöl eru of erfið í notkun. Oft mun heimili eiga rétt á fylgiseðlum en geta ekki fundið lausa einingu sem uppfyllir alríkis-, fylkis- og staðbundnar kröfur. Oft fara skírteinin ónotuð. Þess vegna hef ég haldið áfram að stinga upp á þeirri einföldu umbót að leyfa notkun fylgiseðla þar sem heimili er þegar að borga leigu.

Og hver nýtur góðs af LIHTC á móti kafla 8? Ryan vitnar í O'Regan og Horn sem komust að því að „um 40 prósent af LIHTC einingum þjóna afar lágtekjuheimilum samanborið við 75 prósent af leigjandahluta 8 og almenningsíbúða HUD. Eftir því sem ég hef kafað dýpra í hvar skattafslátturinn endar, hef ég komist að því að mörg, mörg verkefni sem fá skattafslátt blanda saman niðurgreiddum einingum með markaðshlutföllum. Það er ekki vandamál að mínu mati, jafnvel þó að tekjurnar sem niðurgreiddar eru séu hærri.

En líta á verkefni eins og eitt væntanlegt í Renton, Washington suður af Seattle hringdi solera, vekur upp spurningar; það er ekkert athugavert við verkefnið, en er það það sem skattgreiðendur búast við fyrir „lágtekjuhúsnæði“. Er húsaleiga hvort sem er svo lág á þessum svæðum að niðurgreiðslan er ekki að spara leigjendum svo mikið og þeir leigutakar sem eru að spara eru með miklu hærri tekjur, kannski nógu háar til að finna ódýrari, eldri íbúð á markaðsverði? Þetta er stutt af gögnum sem komust að því að „LIHTC eignir hafa tilhneigingu til að hafa meiri viðveru í úthverfum með lægri fátækt. Ég reyndi að grafast fyrir um þetta og í næstu færslu mun ég deila því leiddi til þess að ég fann mun stærra vandamál með LIHTC: skort á gagnsæi.

Að lokum hittir Ryan naglann sem ég hamra oft á. „Á mörgum stórborgarsvæðum er LIHTC dýrari en önnur húsnæðisaðstoð. Ryan vitnar í rannsókn sem „skoðar kostnaðarhagkvæmni LIHTC miðað við 8. hluta fylgiseðla í Boston, New York, San Jose, Atlanta, Cleveland og Miami. Sú rannsókn leiddi í ljós að „LIHTC er dýrara en fylgiskjöl á heildina litið, en iðgjaldið er mismunandi eftir greiðslumiðlum og staðbundnum húsnæðismarkaði. Í borg eins og San Jose, leiddi rannsóknin í ljós, að skattafsláttaráætlunin kostar skattgreiðendur 2% meira en fylgiskjöl en í Atlanta er munurinn 200%. jafn dýrt og fylgiskjöl í Atlanta.

Á heildina litið eyðir Ryan ekki miklum tíma í LIHTC forritið miðað við hlutfallslega stærð þess. Það gæti verið vegna þess að forritið nýtur víðtæks, tvíhliða stuðnings. Gæti það verið vegna þess að það eru margir hagnaðarframleiðendur sem fylla verkefni sín á markaðsverði með 4% skattafslætti, grynnri niðurgreiðslu en auðveldara að sækja um og fá? Ég held að það sé góð hugmynd að útvega ódýrara húsnæði og græða, en spurningin um hversu margar skattaafsláttar nýtast til hagnaðar á móti félagasamtökum og hvernig þær eru notaðar leiddi mig að stærstu uppgötvuninni: við vitum það bara ekki. Vinna Ryans klóraði varla yfirborðið á forriti sem setur hundruð milljóna dollara í ríkissjóði HFA með mjög litla ábyrgð á því hvert þeir peningar fara.