Slakaðu á LIHTC, búðu til skattfríðindi fyrir byggingaraðila og fjölskyldur

Það er enginn vafi á því að á 36 ára ævi sinni hefur lágtekjuskattslán (LIHTC) hýst marga. En hversu margir? Eins og síðasta færsla mín sýndi, þá eru margir þekktir óþekktir um hvernig og hversu vel LIHTC hefur virkað á þessum árum. Til dæmis er algengt númer boðið upp á sem svar við spurningunni, "hversu margar einingar hefur LIHTC búið til á 36 árum sínum?" svarið er oft eitthvað eins og 29 milljónir. Hvaðan kemur sú tala? Dálkur V í LIHTC „gagnagrunnurinn“ dálk í Excel töflureikni sem hefur 3,000 eyður og 1,500 reiti með „0“ sem svar. Það er áskorun að endurbæta alríkisútgjöld þegar ekkert djúpt mat er mögulegt vegna skorts á góðum gögnum. Hins vegar langar mig að loka LIHTC hluta endurskoðunarinnar á gagnrýni Paul Ryan með nokkrum hugmyndum um umbætur.

Ég hef komist að þeirri niðurstöðu að áætlun um lágtekjuskattslán fyrir húsnæði sé í raun alls ekki forrit. Það er behemoth, a flókið flókið sem safnar út milljörðum dollara af peningum til þróunarverkefna sem kynda undir hagkerfi „viðráðanlegs húsnæðis“ sem hefur hvorki tekist á við aðalvanda verðbólgunnar - of mikið fé eltist við of fáar húsnæðiseiningar - né hefur það fært landið nær lausn eða endalok viðvarandi „kreppu“ í húsnæðismálum. LIHTC er byggt á milljarða dollara frestað skattlagningu, en hefur samt enga eina manneskju eða deild sem ber ábyrgð á að dreifa öllum þessum peningum, tryggja að þeir séu notaðir á skilvirkan hátt eða meta hvort það sé að ná yfirlýstu markmiði sínu, framleiðslu og varðveislu leigu á viðráðanlegu verði. húsnæði Svo, hvernig væri hægt að bjarga hugmyndinni, sem skapaði hvata til að byggja húsnæði sem þjónar fólki með minni peninga, úr núverandi kerfi.

Notaðu núverandi skattskrárkerfi

Lægri skattar fyrir lægri leigu

Ímyndaðu þér ef LIHTC væri ekki til og einhver í herbergi fólks sem reyndi að leysa vandamál húsnæðisverðbólgu væri spennt að rétta upp hönd sína og segja: "Ooo, oooo, ooo, ég hef það!" Allir staldra við og líta yfir og einhver segir: „Allt í lagi, Melvin, hver er hugmynd þín. Melvin stendur upp og segir stoltur: „Við skulum leysa það með skattakóðanum! Fólk væri annað hvort að hlæja þar til það bleyti buxurnar sínar, eða það myndi viðurkenna að Melvin væri illur snillingur. Skattalög Bandaríkjanna eru ef til vill ein flóknasta mannsköpun sögunnar frá pýramídunum í Egyptalandi en mun minna uppbyggileg.

En næstum allir í Bandaríkjunum sem hafa greitt skatta hafa einhvern skilning á „undanþágum“, kröfu sem lækkar skattskyldar tekjur, „frádráttur“ kröfu um kostnað sem lækkar tekjur og „inneign“, upphæð sem venjulega er notuð á lækka heildarskattskyldu. Bandaríkjamenn kannast við þá hugmynd að stjórnvöld hvetji til og letji hegðun með skattlagningu eða að skattalögin hafi þau áhrif. Einfaldasta leiðin til að hvetja til fjárfestingar í byggingu húsnæðis, sérstaklega leiguhúsnæðis, væri að lækka skatta á framkvæmdaraðila sem samþykkir að halda leigu lágri í nýbyggingu og húsnæðisaðila til að lækka hana eða halda henni lágri í núverandi húsnæði.

Það er frekar einfalt. Ef framkvæmdaraðili er að byggja 100 íbúðaeiningar og hún lofar að halda 25 af þessum einingum á viðráðanlegu verði fyrir heimili sem þéna minna en 60% af miðgildi svæðistekna (AMI), getur hún krafist tapaðrar leigu sem frádráttar, kostnaðar, á skattaskrám sínum. Ríkisstjórnin gæti bætt aukabónus við undanþágu dollara á móti dollara til að hvetja fólk til að nota frádráttinn. Ef bankar tækju þátt gætu framkvæmdaraðilar tekið 15 ára tap að láni við lokun fjármögnunar á byggingunni, ríkið gæti leyft vaxtagreiðslur af því láni líka til frádráttar, sem gerir framkvæmdaraðila kleift að fá aðgang að fjármagninu strax.

Þetta hugtak gæti auðveldlega verið beitt á núverandi byggingar líka, leyfa sama frádrátt fyrir húsnæðisveitanda sem lækkar leigu í byggingu sinni eða heldur þegar lækkaðri leigu stöðugri. Sætuefni hér myndi einnig gera kleift að greiða vexti ef þeir eru teknir að láni gegn framtíðartapi leigu ef lánið felur í sér endurbætur á byggingunni sem ekki væri hægt að endurheimta með hærri leigu. Þetta gæti hvatt til umbóta frekar en að nota frestað viðhald til að niðurgreiða samkeppnishæfari leigu, venja sem nær að lokum upp á eigendur þegar mikill viðhaldskostnaður eða sala leiðir til þess að það þarf að hækka leigu.

Vandamálið við þessa lausn er að miðgildi tekna breytast og húsnæðismarkaðir líka. Á hverju ári þyrfti að beita þessum breytingum á alla þátttakendur áætlunarinnar. Ef tekjur hækkuðu mætti ​​hækka leigu í innifalnum einingum, hvort sem tekjur þessara heimila hefðu aukist eða ekki, nema áætlunin ætlaði að krefjast taps í tilteknum einingum frekar en víðtækrar notkunar á AMI. Jafnvel þó að núverandi LIHTC geri ömurlegt starf við að fylgjast með milljörðum dollara sem úthlutað er til ríkja, að fylgjast með milljónum eininga og hvort skattgreiðendur hafi greint nákvæmlega frá væri eitt í viðbót sem ríkisskattstjórinn þyrfti að fylgjast með.

Kostnaðarbyrði skattafsláttar

Ég hef áður skrifað um næstum skammarleg notkun á „kostnaðarbyrði“ af lögsagnarumdæmum og ríkisstjórnum til að tala um „eftirspurnina“ eftir húsnæði á viðráðanlegu verði. Í stuttu máli er kostnaðarbyrði komið á fót með því að nota könnunargögn frá sjálfskýrslulausum heimilum um tekjur þeirra og húsaleigu. Þessi könnun er í gangi og óljóst hversu áreiðanleg hún er. Eitt er víst að niðurstöðurnar eru ónákvæmar um leið og niðurstöðurnar eru settar í töflu; fólk flytur, tekjur og húsaleiga breytast og efnahagsaðstæður í heild eru í stöðugri breytingu. Í besta falli eru gögn um kostnaðarbyrði uppdrætti af því sem kom fyrir sumt fólk einhvers staðar með húsnæðiskostnað. Það er ekki grundvöllur fyrir stórfelldum fjárfestingum.

En við skulum kalla kostnaðarbyrðina blöff og leyfa öllum sem vinna sér inn 60% eða minna af AMI að krefjast frádráttar fyrir kostnaðarbyrði sína. Ef leigutaki fær 50% af AMI, segjum $36,000 á ári, ætti hún að borga $1000 í leigu á mánuði, 30% af brúttó mánaðartekjum sínum. Ef hún borgar meira, segjum $ 1,200, getur hún krafist þessara $ 200 sem kostnað, og síðan dregið frá uppsafnaðan kostnað í sköttum sem hún leggur fram árið eftir. Betri aðferð gæti verið neikvæð staðgreiðsla. Látið leigutakann, sem er þungur í kostnaði, leggja fram kröfu um leigu í mars og fáðu síðan peningana í launaávísunina næsta mánuðinn. Voila! Kostnaðarbyrði í Ameríku er í raun lokið.

Fegurðin við þessa nálgun er að hún rekur alla lögfræðinga, endurskoðendur og embættismenn sem reka núverandi LITHC kerfi og hún forðast þróunaraðila og húsnæðisaðila. Það myndi taka hugmyndina um að heimilin borgi of háa leigu alvarlega og setja peninga ríkisstjórnarinnar þar sem munnur stjórnmálamanna er alltaf, tuða um að leysa húsnæðisvandann eða kreppuna, en setja fleiri reglur sem kæfa framboð, hækka verð og skapa síðan meiri pólitíska eftirspurn eftir reiðufé. að vera kippt út úr hagkerfinu til að niðurgreiða regluverðbólguna.

Hins vegar eru vandamál með þessa nálgun. Fólk velur, þar á meðal að greiða meira en 30% af tekjum sínum í leigu. Eins og ég hef sagt í meira en áratug, 30% staðallinn er hræðileg leið til að reyna að magnmæla eigindlegt vandamál, tengsl fólks við verð. Sumir borga meira og hafa það gott, aðrir minna og eiga enn í erfiðleikum. Svona áætlun myndi örugglega vera verðbólguhvetjandi, fjarlægja hvatann til að versla fyrir tilboð þar sem öllum undir ákveðnu tekjustigi væri tryggð niðurgreiðsla hvar sem þeir bjuggu. Það gæti hjálpað að setja niðurgreiðslur og leigutakmörk, en það þyrfti að koma upp skrifræði til að gera það og fleiri og fleiri reglur (sjá vandamál með kafla 8) myndi fylgja.

Tengdu skattafslátt við staðbundinn árangur við afnám hafta

Já, ég sagði það: Afnám hafta. Hugtakið á Reagan-tímabilinu er óþægilegt fyrir þá sem eru til vinstri og gleymdir af flestum repúblikönum þegar kemur að húsnæðisáætlunum á alríkisstigi. Ég skrifaði um Upphafleg húsnæðisáætlun Montana byggt á þeirri viðurkenningu að það að ýta sífellt meiri húsnæðisstyrkjum til sveitarfélaga heldur ekki aðeins reglum og reglugerðum um framboðsdráp í gildi heldur hvetur það til fleiri. Svarið hér er að beita ríki og sveitarfélögum aga; ef þú eykur stærð og áhrif húsnæðis- og landnotkunarkóða færðu færri styrki.

Áskorunin með þessari nálgun er sú að allir 535 þingmenn fæða stjórnmálaferil sinn á mataræði sem nemur alríkisdollarum fyrir þarfir fylkisins. Það er í sjálfu sér ekkert athugavert við þetta, en að fara aftur til embættismanna og kjósenda í þínu eigin ríki til að hóta tapi á fjármagni til núverandi áætlana er ekki góð pólitísk stefna. Og fíknin við að setja fleiri reglur sem takmarka húsnæðisþróun og niðurgreiða verðbólguna er svo mikil að minnkað fé frá skattafsláttarkerfinu myndi líklega fá fíklana til að leita annarra staðbundinna heimilda eins og hærri skatta, gjöld og sektir á nýframkvæmdum.

Leggðu áherslu á grundvallaratriðin

Þegar öllu er á botninn hvolft er húsnæðisverðbólguvandinn sá húsnæðisvandi sem auðveldast er að leysa. Þegar húsnæðiseftirspurn á eftir að aukast vegna nýrra starfa og vaxtar, ættu ríki að víkja úr vegi og leyfa eins mikla framleiðslu og mögulegt er með því að draga úr eftirlitshindrunum og hvetja til framleiðslu. Meiri framleiðsla þýðir meiri samkeppni, ástand sem kemur neytendum til góða. Niðurgreiðslur ættu að vera greiddar með peningum til heimila sem enn eiga í erfiðleikum með að borga húsaleigu og nýbyggingar ættu að takmarkast við að búa til fólk sem getur ekki unnið sér inn nægjanlegt fé til að hver og einn greiði fulla leigu og hefur önnur vandamál sem njóta góðs af húsnæði með annarri þjónustu. Kannski er einföldun skattaívilnana vegna lækkunar á leigu í nýju og núverandi húsnæði brúin til að koma okkur að þessari enn grundvallar- og skilvirkari lausn.